点击查看文件：南雄市住房和城乡建设局关于印发《南雄市商品房预售资金监管实施细则》的通知
为了加强市区商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保障购房者合法权益，促进房地产业的健康发展。参照《韶关市区商品房预售资金监督管理办法》（韶法审〔2017〕3号）和《韶关市住房和城乡建设管理局关于进一步加强和规范商品房预售资金监管的通知》，结合本市实际，我局在征求各部门意见的基础上，制定了《南雄市商品房预售资金监管实施细则》（以下称《实施细则》），为方便社会公众商品房预售资金监管实施细则的有关政策，现将其主要内容解读如下：
一、《实施细则》的制定背景
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第十一条明确，开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。实施预售资金监管是维护商品房买卖双方合法权益、防范化解房地产市场风险、防止烂尾楼的产生的重要手段。同时，实施预售资金监管能确保我市商品房开发项目顺利开展，保证工程建设如期完成，促进房地产业的健康有序发展。
之前，我市商品房预售资金监督管理是参照《韶关市区商品房预售资金监督管理办法》（韶法审〔2017〕3号）和《韶关市住房和城乡建设管理局关于进一步加强和规范商品房预售资金监管的通知》执行，现为加强全市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，有效预防问题楼盘的产生，保障购房者合法权益，促进房地产业健康发展，结合我市房地产业的实际情况，特制定《南雄市商品房预售资金监管实施细则》（以下称《实施细则》）。
二、《实施细则》的起草依据
（一）《韶关市商品房预售资金监督管理办法》（韶法审〔2017〕3号）。
（二）《韶关市住房和城乡建设管理局关于进一步加强和规范商品房预售资金监管的通知》。
三、主要内容
《工作方案》共八条内容：
1、明确了制定本《实施细则》的目的、适用范围及监管原则、监管部门。
总则至第四条，一是明确了本市行政区域内申请预售许可的商品房，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本细则；二是明确了本市商品房预售资金的监督管理遵循政府监管、银行配合、多方监督、专款专用的原则；三是明确了房地产业行政主管部门负责本市范围内商品房预售资金的监督管理工作；四是明确了商品房预售资金包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款。
2、明确了监管账户的开设、变更与公示。
第五条至第九条，一是明确了开发企业应在办理《商品房预售许可证》前，在开发项目所在地自行选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户，并与监管银行、监管部门共同签订商品房预售资金监管三方协议；二是明确了预售资金监管账户原则上应以项目为基本单位设立，一个企业有多个预售项目的，监管账户应分别设立。预售资金监管账户名称必须为基本账户+项目名称，并且预留签章要与监管账户名称一致；三是明确了未设立监管账户的监管项目，监管部门不予发放《商品房预售许可证》，不予办理《商品房预售合同》网上签约备案、预告登记等相关事宜；四是明确了有贷款的商品房预售项目，监管账户原则上应当开立在提供贷款的商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，预售人应当保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人；五是规定了监管部门在公示《商品房预售许可证》时，应当将监管账户一并公布；开发企业在取得《商品房预售许可证》后，应当将监管账户在商品房销售场所予以公示。
3、规定了商品房预售款的用途与存入。
第十条至第十四条，一是明确了在监管项目完成竣工验收备案前，预售资金监管账户中的商品房预售款应确保用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及建设过程中所涉及到的所有法定税费；二是规定了开发企业应根据监管项目的建设方案及施工进度编制预售项目用款计划提交监管部门；三是明确了开发企业不得代收、代存商品房预售款；四是规定了购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款（含公积金贷款）由贷款银行负责在发放贷款后直接划入监管银行预售资金监管账户。
4、明确了商品房预售款申请受理时间。
第十五条，明确了商品房预售款申请使用事项，在正式受理后5个工作日内办结。
5、明确了使用商品房预售资金应提交的资料。
第十六条，明确了开发企业申请使用商品房预售资金时，应当向监管部门提交下列证明材料：1）商品房预售款使用申请表、预售项目用款计划；2）监管账户资金流水；3）工程进度记录表（承包单位、监理、建设单位签字盖章）；4）工程款支付申请表（承包单位、监理、建设单位签字盖章）；5）项目楼栋现场图；6）预售证复印件；7）新建商品房价格备案表。
6、规定了暂停拨付预售资金的情形。
第十七条，规定有下列情形之一的，监管部门应书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用：1）开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；2）预售项目存在严重质量问题的；3）预售项目未按期交付使用的；4）监管部门认定应当暂停拨付的其他情形；5）其他违反商品房预售资金监管的行为。
7、规定了解除预售资金监管的情形。
第十八条，规定了开发企业预售商品房项目完成竣工验收备案，税务部门出具已缴纳购房人用于办理不动产权证所需税费证明后，监管部门可根据开发企业提供的相关证明资料解除相应预售证范围内的监管(包括资金)。
8、规定了暂停商品房预售的情形。
第十九条，规定了开发企业有下列行为之一的，由监管部门责令限期改正，暂停该开发企业在本市所有开发项目的商品房预售：1）违反本细则规定直接收存商品房预售资金的；2）未依照本细则规定及时将贷款转入专用账户的；3）未依照本细则规定使用商品房预售资金的；4）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。
9、明确了各方的违规处理。
第二十条至第二十二条，明确了施工单位和监理单位、监管银行、监管工作人员的违规处理。
10、明确了《实施细则》的施行时间及有效期。
第二十三条，明确了《实施细则》的施行时间及有效期。
四、《工作方案》的重要内容
（一）预售资金的存入
1、商品房预售资金包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款，必须直接进入监管账户，开发企业不得代收、代存商品房预售款；
2、开发企业应在办理《商品房预售许可证》前，在开发项目所在地自行选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户，并与监管银行、监管部门共同签订商品房预售资金监管三方协议；
3、预售资金监管账户原则上应以项目为基本单位设立，一个企业有多个预售项目的，监管账户应分别设立，且在项目预售过程中，监管银行原则上不得变更；
4、未设立监管账户的监管项目，监管部门不予发放《商品房预售许可证》，不予办理《商品房预售合同》网上签约备案、预告登记等相关事宜。
（二）监管资金的使用
在监管项目完成竣工验收备案前，预售资金监管账户中的商品房预售款应确保用于购买该项目建设必需的建筑材料（包含土建工程、外墙、铝合金门窗、水电安装、园林绿化、弱电消防、公共区域装修装饰所必需的材料）、设备和支付项目建设的施工进度款及建设过程中所涉及到的所有法定税费。
开发企业申请使用商品房预售资金时，应当向监管部门提交下列证明材料：1）商品房预售款使用申请表、预售项目用款计划；2）监管账户资金流水；3）工程进度记录表（承包单位、监理、建设单位签字盖章）；4）工程款支付申请表（承包单位、监理、建设单位签字盖章）；5）项目楼栋现场图；6）预售证复印件；7）新建商品房价格备案表。
（三）预售资金监管的解除
开发企业预售商品房项目完成竣工验收备案，税务部门出具已缴纳购房人用于办理不动产权证所需税费证明后，监管部门可根据开发企业提供的相关证明资料解除相应预售证范围内的监管(包括资金)。
五、政策解读途径
在文件印发后10个工作日内，文件起草部门将申请在南雄市政府门户网站上全文刊登该规范性文件及政策解读。
南雄市住房和城乡建设局
2021年4月12日
